Kirije u Beogradu ponovo rastu – garsonjere postale luksuz, studenti se vraćaju cimerima

Dušan Mirkolovski, vlasnik i direktor agencije za nekretnine, u emisiji Prvog programa Radio Beograda "Jutro je", navodi da je trenutna situacija na tržištu zakupa turbulentna zbog preklapanja dve grupe zainteresovanih, kao i da više nema prevelikog izbora.

Kako objašnjava Mirkolovski, nakon letnjeg perioda ponovo je zabeležen veći priliv ruskih državljana koji traže nekretnine za iznajmljivanje. Na sve to se nadovezuje i početak akademske godine, koji tradicionalno pravi najveći pritisak na zakup u ovom periodu.

"Trenutno je malo turbulentno što se tiče zakupa, zato što su dve grupe zainteresovane za stanove u Beogradu u smislu da ih iznajme. I samim tim je na tržištu situacija koja nema baš preterano izbora", ističe Mirkolovski.

On dodaje da su se promenile i navike samih zakupaca. Dok su ranije ljudi mogli da pogledaju nekoliko stanova i da prespavaju pre odluke, danas je situacija takva da moraju da reaguju odmah ukoliko im se nekretnina dopada, često uz rezervaciju ili kaparu, jer se dešava da sutradan stan više nije na tržištu.

Kako je dolazak stranaca uticao na cene prethodnih godina

Govoreći o uticaju stranih državljana na tržište, Mirkolovski podseća da su 2022. godine oni u većem broju prvi put značajnije promenili cene u gradu.

"Tada smo imali veliki skok, od 30, 40, negde i 100 odsto smo imali uvećano, znači duplo veći je bio rast cena u nekim delovima grada", navodi Mirkolovski, dodajući da je tada tržište luksuznih stanova bilo najviše pogođeno, što je istisnulo srednju klasu i radničku populaciju jer su zakupodavci podigli cene i običnijih stanova.

Tokom 2024. i 2025. godine, pritisak je spao, ljudi su se snašli i pronašli jeftiniji prostor ili otišli iz zemlje, pa su se cene korigovale na dole za 20 do 30 odsto. Međutim, tokom 2026. godine ponovo se beleži pritisak stranaca, što delimično zavisi i od makroekonomske situacije i ratova u svetu, čija je destinacija u Srbiji najčešće Beograd.

Najtraženije lokacije: "Trougao" stranaca i studenata

Kada je reč o delovima grada koji su najviše pogođeni ovom potražnjom, stranci i studenti biraju specifične zone.

Prvo, poslovnu zonu Novog Beograda, koja je izuzetno zanimljiva zbog biznis centara, zatim Dorćol, pa Vračar.

Zone oko poslovnih centara i fakulteta predstavljaju mesta gde je danas najteže pronaći stan po prihvatljivoj ceni.

Kakve su cene danas u odnosu na raniji period

Vlasnici stanova se pri formiranju cena prilagođavaju tržištu, prate povrat investicije, troškove održavanja i režija, ali i nastoje da izdaju prostor po što višoj mesečnoj ceni.

Dok su se garsonjere u okolini Beograda ranije mogle naći za oko 200 evra, a u boljim zonama za 300 do 350 evra, danas je situacija potpuno drugačija.

Na periferiji Beograda garsonjere se retko mogu naći ispod 350 do 400 evra. U zonama biznisa i fakulteta cene za pristojne stanove retko padaju ispod 500 do 600 evra.

Kako se studenti snalaze i zašto se vraća trend cimera

Mnogi studenti, suočeni sa visokim cenama oko fakulteta, biraju udaljenije delove grada odakle putuju prevozom. Oni koji su ranije krenuli u potragu (još u junu, julu ili avgustu) lakše su prošli, dok početkom oktobra ostaju stanovi sa lošijim nameštajem ili na periferiji.

Zbog visokih cena garsonjera, koje postaju luksuz, sve češći trend postaju cimeri i deljenje većih stanova (poput salonskih stanova), što podseća na praksu iz osamdesetih i devedesetih godina. Na taj način studenti dele troškove, pa se sobe u Beogradu mogu naći za oko 200 evra.

Promene kod vlasnika stanova i očekivanja za budućnost

Vlasnici stanova danas imaju drugačija očekivanja i sve više vode računa o profilu zakupaca. Zbog rizika od oštećenja imovine, vlasnici detaljnije biraju stanare, traže preporuke ili si-vi ukoliko je reč o zaposlenim licima. Pored toga, spremni su da koriguju cenu zakupa za 50 ili 100 evra ukoliko je reč o dugoročnom, stabilnom i pouzdanom stanaru.

Što se tiče narednog perioda, Mirkolovski ističe da postoji prostor da cene nastave da rastu, najviše usled novog pritiska stranaca i situacije sa ratnim zonama u svetu.

Iako se ne očekuje dramatičan skok od 50 ili 100 odsto kao 2022. godine jer je tržište spremnije, moguće je očekivati blagi rast cena od 10 do 20 odsto, dok se pad teško može očekivati s obzirom na to da na tržištu nema dovoljno dobrih stanova po pristojnim cenama.