Ko je u opasnosti da zbog tuđih dugova ni kriv ni dužan izgubi krov nad glavom

Stručnjaci ocenjuju da Zakon ta tzv. treća lica u izvršnom postupku ne štiti dovoljno. Zakonske izmene u tom delu koče banke i Brisel, odnosno to što je Srbija na evropskom putu, kaže za RTS Ivan Zlatić iz Združene akcije "Krov nad glavom". Da je neophodna bolja zakonska zaštita ljudi koji nisu dužni, ali su tretirani kao dužnici, saglasna je i Dragana Vojvodić iz Komore javnih izvršitelja.

Pod ogromnim rizikom su građani koji kupuju stanove u fazi izgradnje, oni su u pravnom vakuumu, i koliko god da su oprezni, postoji mogućnost da zapadnu u problem i postanu "treće lice" u izvršnom postupku, navodi Zlatić.

"Dok građani ne uknjiže stan, taj stan se smatra imovinom investitora, a razlog zašto ne mogu da se uknjiže je uglavnom taj što zgrada nije dobila upotrebnu dozvolu iz različitih razloga. Treba da nas zabrine što su stotine hiljada građana u ovom pravnom vakuumu. Prema podacima RGZ i ljudi koji prate tržište nepokretnosti, u Srbiji se 70 posto stanova prometuje u fazi izgradnje, pre nego što ljudi mogu da uknjiže stan. To su sve ljudi koji se mogu naći u ovoj situaciji i koji su u izvršnom postupku apsolutno nezaštićeni jer, iako postoje mogućnosti da se zaštite, one nemaju efekta", kaže Ivan Zlatić.

Uoči kupovine stana neophodno obaviti provere

Bilo bi najbolje kada bi sistem bio uređen tako da ne moramo da strahujemo kada kupujemo stan da će nas neko prevariti. Bez obzira na to što je kupovina stanova u izgradnji povoljnija, neophodno je da građani urade određene provere i pokušaju da se zaštite od rizičnih investitora.

"Potrebno je da se raspitaju o investitoru, o statusu zemljišta na kojem se zida, o roku završetka gradnje, o pribavljenoj građevinskoj dozvoli, da li prijava radova podrazumeva da je investitor platio građevinsko zemljište, to je proverljivo. Pored toga, inspekcije bi trebalo da prate faze gradnje i da u skladu sa neregularnim fazama zaustave investitora, da ne ide dalje dok ne reguliše prethodne statuse", kaže Dragana Vojvodić iz Komore javnih izvršitelja.

Vojvodić dodaje da je uvođenje javnih beležnika u velikoj meri doprinelo da se onemoguće duple prodaje stanova koje su postojale u prethodnom periodu, jer su beležnici dužni da katastru dostavljaju, da svaki promet evidentiraju.

"Mislim da je manje slučajeva da su ljudi koji su kupili stan u izgradnji kasnije zapali u problem jer malo je sada uređenije zato što i građani opreznije ulaze u takve kupoprodaje, angažuju advokate koji ih podučavaju o statusu zemljišta. S druge strane, imali smo primere u praksi gde su ljudi kupovali nepokretnosti u izgradnji gde je banka koja je kreditirala investitora stavila hipoteku na samoj katastarskoj parceli. Takvi poslovi nisu opasni ukoliko kupac stana ugovori da, kada plati investitoru stan, istovremeno ishoduje za sebe i brisovnu dozvolu od strane banke jer banka i kreditira investitora da bi od prodaje tog stana, on vraćao kredit u određenom delu", objašnjava izvršiteljka Dragana Vojvodić.

Šta uraditi ako saznate da se od vaše imovine naplaćuje tuđi dug

Kada osoba sazna da se od njene imovine naplaćuje tuđi dug, to može biti i pokretna imovina, prvi korak je da podnese prigovor javnom izvršitelju.

"Ukoliko javni izvršitelj usvoji prigovor trećeg lica, ono je bezbedno u tom smislu da se neće sprovoditi izvršenje na toj nepokretnosti. Imajte u vidu da stranke u postupku i poverilac i dužnik mogu da ulože žalbu na tu odluku javnog izvršitelja o kojoj će da odlučuje sud.

Vojvodić potvrđuje navode Zlatića iz "Krova nad glavom" da javni izvršitelji dominantno odbijaju prigovore trećih lica.

"Praksa, kao i praksa suda može da bude različita u zavisnosti kako se cene isprave koje nam dostave treća lica. Praksa je dominantno takva da javni izvršitelji odbijaju prigovore jer je zakonska odredba takva. U kontekstu zaštite prava trećih lica moglo bi se intervenisati dopunama prava o izvršenju u smislu da prigovor trećeg lica odlaže sprovođenje izvršenja dok se o njemu ne odluči ili dok se parnica o nedopustivosti izvršenja ne završi, ali uz polaganje određenog jemstva što je rešenje koje uporedna praksa poznaje i koja može da dovede da izbegnemo potencijalne zloupotrebe od strane trećih lica", kaže Dragana Vojvodić iz Komore javnih izvršitelja.

U vreme kada je Zakon donet 2011. godine, a i godinama kasnije kada je menjan, mnogi su ukazivali da je treće lice nedovoljno zaštićeno.

"Konstantno se govori kako je upadljiv problem to što kada se treće lice uputi na parnicu, to ne odlaže izvršenje i što se ljudi onda nađu u situaciji da se bukvalno fizički brane kako bi sebi kupili vreme do okončanja postupka. Naš predlog je, ukoliko nema boljih rešenja, da se vrati kao što je bilo pre 2011. godine, da izvršni postupak sačeka dok sud utvrdi činjenice. To je bilo civilizacijsko rešenje kakvo smo imali od 1930. godine, kad je donet prvi Zakon o izvršenju i obezbeđenju, praktično u kontinuitetu kroz više političkih sistema u kojima smo živeli, imali smo takva rešenja do 2011. dok onda nije ukinuto", navodi Ivan Zlatić iz združene akcije "Krov nad glavom".

Zlatić dodaje da mnogi akteri u zemlji razumeju potrebu efikasnije zaštite ljudi koji se tretiraju kao dužnici zbog duga koji nije njihov, i iznosi svoj stav ko je prepreka toj zakonskoj izmeni.

"Ne manjka nama ni razumevanje problema u kojem se nalazimo, ne manjka ni volja da se taj problem reši, ni u civilnom sektoru ni u stručnoj javnosti, čak ni u Narodnoj skupštini. Ono što nam se događa da ne daju banke i Brisel. Postojala je ogromna volja sa obe strane političkog spektra u Srbiji tokom prošle godine u vreme dok su pripremane izmene i dopune Zakona o izvršenju i obezbeđenju, da se reši i ovaj problem, kao i da se problem prigovora prava na dom reši na malo efikasniji i humaniji način nego što je rešen. Imali smo čak i narodne poslanike i iz vlasti i iz opozicije koji su dolazili na iseljenje da svojim imunitetom štite i svojim telima štite građane od mogućih iseljenja. Znači nemamo mi problem sa tim razumevanjem, mi imamo problem sa tim što se nalazimo na evropskom putu i što smo bankarska republika", smatra Zlatić.

Šta menja akcija "Svoj na svome"

Dodaje da će akcija "Svoj na svome" doprineti u nekoj meri, kao i prigovor prava na dom koji je uveden oktobra prošle godine, na rešavanje problema postojećih trećih lica u izvršnom postupku.

"Prvi put u istoriji ovog problema u našoj zemlji je omogućeno ljudima koji su kupili neuknjižen stan u zgradi bez upotrebne dozvole da mogu da se knjiže i da mogu da u budućnosti izbegnu neki problem koji bi se eventualno pojavio ako bi se naplaćivali dugovi investitora. Svaka čast na tom iskoraku, ali imajući u vidu obim tog problema, to nisu dovoljne mere. Ono što mi smatramo, to je da u izvršnom postupku, moraju da se zaštite ljudi koji su sada u pravnom vakuumu. Nije dobro rešenje koje se završi tako da zavisi od toga koji izvršitelj o tome odlučuje. Svaka čast izvršiteljima koji donose pravične odluke uzimajući u obzir prava trećih lica, ali to ne može ono kako rešavamo da zavisi od izvršitelja", kaže Ivan Zlatić.

Dragana Vojvodić iz Komore javnih izvršitelja navodi kako u pojedinim zemljama EU funkcioniše zaštita ljudi kojima se oduzima imovina zbog tuđeg duga.

"Oni najmanje imaju ovakvih problema kao što imamo mi u zemlji zato što su im regulativa i transparentnost rada svih organa daleko veća, pa ima manje mogućnosti za zloupotrebe ovog tipa prometovanja dva puta iste nekretnine ili da se dozvoli da investitor koji nema sredstava zapusti zgradu i preuzme sredstva od prodaje i onda je nikad ne završi. Oni imaju efikasan sistem u vezi sa iseljenjima i imaju kratke rokove u kojima se odlučuje o prigovorima trećih lica, odnosno rešava se sve u hitnom postupku uz polaganje jemstva. Prema analizama koje sam dobila, na primer, u Nemačkoj je to proces koji traje oko 122 dana, u Švedskoj nešto malo kraće, u Holandiji preko 100 dana, ali za otprilike nekoliko meseci postupak se završava", kaže Dragana Vojvodić iz Komore javnih izvršitelja.

Mnogi građani u Srbiji bivaju iseljeni iz stana, i ako se utvrdi da nisu imali veze sa dugom i da on nije smeo biti naplaćen njihovom imovinom, može se desiti da u stan ne mogu da se vrate jer on u međuvremenu može biti prodat.

"Mi radimo po sudskoj presudi. Sudija ne odgovara za svoje sudijsko uverenje i sudija svoj stav zasniva na svom obrazloženju potkovan određenim zakonskim normama i zato je doneo takvu presudu. Stan može da bude u međuvremenu prodat i onda se otvara nova parnica za naknadu štete protiv poverioca, odnosno investitora", objašnjava izvršiteljka Dragana Vojvodić.