Може ли рат у Украјини још више подићи цене станова у Србији

Тржиште некретнина је показало изненађујућу отпорност на кризу, па се зато сусрећемо са енормним скоком цена на тржишту непокретности, како глобално, тако и локално, у Србији.

У Сједињеним Америчким Државама и у Европској унији, у трећем кварталу прошле године у односу на исти 2020, забележен је раст цена. У Чешкој за 22 посто, у Естонији и Холандији за 17. У нашој земљи промет станова порастао је за чак 28 посто у прошлој у односу на рекордну 2020. годину – 6,1 милијарда евра је прометована на тржишту непокретности у Србији у току 2021.

Зато није лако одговорити какве су тенденције и перспектива оваквих трендова. Можемо само анализирати неке од фактора који утичу на то, а то је можда и пут за проналажење одговора, каже проф. Дејан Молнар.

"На првом месту то је инфлација. Видимо да се и овим догађајима сада у Украјини поново подгрева и подстиче раст цена свих добара и услуга, пре свега енергената, хране, али и оних производа који се користе у грађевинској индустрији што ће се прелити, макар испочетка, на пораст цена на тржишту непокретности", наводи Молнар.

Са друге стране, инфлација ће деловати на грађане, јер ће имати све мање средстава за потрошњу, а то ће, пак, водити у неку нестабилност, можда и у мању тражњу за становима, односно непокретностима.

"То је непредвидиво! Чињеница је да је данас тражња и даље већа од понуде, посебно станова, и зато ми имамо тако високе цене. Пандемија је и пре рата у Украјини донела са собом раст цена, грађевинског материјала, рецимо, за чак 70 посто, чему је узрок огромно давање монетарних стимуланса за очување радних места у свету, а то је само један од разлога. Шеснаест и по хиљада милијарди директне помоћи је пласирано у свету. То је оно што Србија произведе за 300 година", каже проф. Молнар.

"Када цене расту сви журимо да купимо"

Додаје да су на раст цена утицали и прекиди ланаца снабдевања, а све то доводи до веће тражње, за шта се понуда није на време припремила нити се томе прилагодила. Питање је и како ће пандемија, која није престала, деловати у наредном периоду, иако је сада фокус на Украјини.

"Ако заиста дође до неког драматичног пада економске активности, пораста незапослености, онда се можда заиста може очекивати да људи не буду више у могућности да финансирају куповину непокретности и да то онда евентуално обори тражњу", каже Молнар.

Професор Дејан Молнар такође скреће пажњу да је важно напоменути и да на то тржиште и те како утичу очекивања.

Када цене расту, сви ми журимо да купимо, док још више није поскупело, каже проф. Молнар, и тако се додатно подгрева тражња.

"С друге стране, ако у неком моменту дође до пада цена, онда ће понуђачи кренути да продају што више да би ухватили задњи воз док цене не крену да падају и онда се понуда повећава, а тражња би могла мало да спласне те би тако дошло до неког уравнотежења. Међутим, то је већ домен теорије. У реалности, ја не могу прецизно да одговорим зато што је то заиста непредвидиво, а одговор немају ни аналитичари који се у Европи и свету искључиво баве тим питањем", поручује Молнар. 

"Једино је недвосмислено да ће на то утицати инфлација, каматне стопе на хипотекарне и стамбене кредите, ток пандемије, и још једна важна ствар – однос кирије и месечног ануитета за рату кредита. У зависности од кретања та четири фактора и њихове интеракције, заправо би зависило оно што ће се догодити", додаје он.

"У току 2022. неће доћи до пада цена непокретности"

Моје лично мишљење, каже проф. Моланар са Економског факултета у Београду, јесте да у току 2022. године неће доћи до пада цена непокретности. Евентуално би могле да успоре раст и да се стабилизују на неком нивоу. Ако не дође до неких непредвиђених и драматичних догађаја, мислим да се цене непокретности неће значајније смањити током ове године.

А на питање ко су ти силни купци због којих је тражња станова на првом месту већа од понуде, проф. Молнар каже да се могу сврстати у неколико група.

"На првом месту, то су људи који имају неку девизну уштеђевину, па у овим условима нестабилности, страха, панике, беже у нека реална добра, а на нашем тржишту традиционално, непокретности важе за сигурна улагања, јер друге тржишне опције нису развијене, просто немате много избора као на другим финансијским тржиштима", каже професор.

"С друге стране, ту су миграције превасходно млађег становништва из руралних у урбана подручја, из мањих у веће градове. Ту су и они који већ дуго плаћају ренту и схватају да би за исти тај новац могли да купе сопствене квадрате, посебно што су каматне стопе за стамбене кредите на рекорно ниском нивоу, а сви параметри по којима се оцењује банкарски сектор су добри и стабилни (од 2019. до. 2021. године, забележен је раст од 32 посто у односу на пре тог периода у пласману кредита банака ка становништву – дупло мањи је био у периоду од пет година, од 2014. до 2019). Наравно, не треба заборавити и један део новца који је стечен неким нелегалним активностима који такође по традицији завршава у некретнинама", истиче Молнар.

"Треба бити обазрив када се разматра куповина за кеш"

У разговору за "Магазин на Првом", професор Молнар скреће пажњу на још један важан аспект.

Треба бити обзрив, каже он, када се разматра куповина за кеш, која подстиче питање "одакле тај кеш", јер ту ситуација није толико једноставна. Он се, наиме, највише генерише на самом тржишту непокретности, каже саговорник Радио Београда 1.

"Неко има неку кућу у Чачку, Сомбору, Зрењанину... или пољопривредно земљиште на руралном подручју, прода то, дође до одређене готовине, на то дода неку уштеђевину, а још један, недостајући део обезбеди или путем неког стамбеног кредита или путем кеш-кредита који се не види у стамбеним кредитима у изводима банака. Значи, када је неко готовински купац, то не значи да у банци има сто посто износа, па подигне 50, 60, сто хиљада евра и купи стан у Београду или Новом Саду. Пуно тог кеша се генерише тако што се прво нешто прода, па се онда купи нешто друго. Зато таква куповина није у свом нето изразу баш толика колико се представља", закључује Молнар.